Bopælspligt - det skal du være opmærksom på, når du ejer eller køber bolig

Køber du en helårsbolig, følger der ofte en pligt med: Du skal bo der. Det kaldes bopælspligt. Bopælspligt betyder, at boligen skal bruges til helårsbeboelse - enten af dig eller af en lejer. Reglen lyder enkelt, men den har undtagelser, der er værd at kende - især hvis du overvejer at leje boligen ud, rejse i længere tid eller bruge boligen som feriebolig. Her får du reglerne, som de ser ud, og hvad de betyder for dig.

Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt er din pligt som ejer til at sørge for, at en helårsbolig faktisk bliver beboet. Bor du ikke selv i boligen, skal du som udgangspunkt udleje boligen til en fast lejer, der er tilmeldt folkeregistret på adressen.

Formålet er konkret: Boliger, der er bygget til beboelse, skal ikke stå tomme. Reglen skal undgå affolkning af landområder, modvirke at helårskvarterer forvandles til tomme boliger og feriehuse, og forhindre, at boliger købes op og holdes ude af markedet. Reglerne står i lov om boligforhold § 5.

Gælder bopælspligten i hele landet?

Som udgangspunkt er der bopælspligt i de fleste boliger, der hidtil er brugt til helårsbeboelse - men bopælspligten gælder ikke nødvendigvis i hele landet. Det er nemlig den enkelte kommune, der bestemmer, om og hvor der er bopælspligt inden for kommunegrænsen.

Nogle regulerede kommuner håndhæver den bredt. Andre tillader, at helårsboliger i visse kvarterer - eller i hele kommunen - bruges som ferieboliger, for at holde liv i området og trække feriegæster til. Kommunen kan også beslutte, at nyopførte boliger ikke er omfattet af bopælspligt, før den første ejer sælger boligen igen. Derfor kan to boliger, der ligner hinanden, være underlagt vidt forskellige regler.

Vil du vide, hvad der gælder for en bestemt helårsbolig, så spørg kommunen. Eller spørg din lokale mægler, der kender området og har handlet boliger i det.

Hovedreglerne for bopælspligt

Er en bolig omfattet af bopælspligt, er der især tre ting, du skal holde styr på:

1. 180 dage om året: Du skal som udgangspunkt opholde dig i boligen mindst 180 dage om året. Boligen skal reelt være en primær bolig.
2. Folkeregisteradresse: Nogen skal være tilmeldt folkeregisteret på adressen. Det er sådan, kommunen kan se, at boligen bruges til at bo i.
3. Én adresse pr. kommune: Du kan normalt kun have adresse på én bolig i samme kommune. København, Frederiksberg og en række hovedstadskommuner tæller her som én samlet kommune.

Et midlertidigt fravær er ikke i sig selv et problem. Rejser du udenlands i mindre end seks måneder, kan du beholde din danske adresse uden at leje ud. Rejser du ud i mere end seks måneder, skal du meldes ud af Folkeregistret - og så skal boligen som udgangspunkt lejes ud, hvis den ikke skal stå tom uden tilladelse.

Undtagelser - hvornår gælder bopælspligt ikke?

Et rimeligt spørgsmål er: Hvilke boliger er omfattet? Bopælspligten gælder ikke alle boliger. Flere typer falder uden for:

• Sommerhuse: Et sommerhus er ikke bygget til helårsbeboelse og er derfor ikke omfattet af bopælspligt.
• Flexboliger: Flexboliger er helårshuse, som kommunen har givet lov til at blive brugt som feriehus. Siden 2025 følger tilladelsen boligen og ikke ejeren, så en flexbolig beholder sin status, når boligen sælges. Du kan se i BBR-registret, om en bolig har fået status som flexbolig.
• Boliger til salg: En helårsbolig, du forsøger at sælge, er ikke omfattet - heller ikke selvom du allerede er flyttet, så længe den pågældende bolig reelt stadig er sat til salg. En tom bolig, der er til salg, er altså ikke et brud på reglerne.
• Længere rejser: Tager du på en længere rejse under seks måneder, må boligen godt stå tom, uden at du behøver at leje den ud.

Bopælspligt på landbrugsejendomme - helt andre regler

Køber du en landbrugsejendom, gælder andre og mere restriktive regler end for en almindelig helårsbolig. Den står i landbrugsloven, ikke i lov om boligforhold.

Her løber pligten i 10 år fra købet, og bopælspligten opfyldes fra ejendommens beboelsesbygning - stuehuset. Siden 2010 er pligten upersonlig: du opfylder bopælspligten ved udlejning til en lejer, der bor på ejendommen, så du ikke selv behøver at flytte ind. Når du køber, skriver du under på et erklæringsskema til Landbrugsstyrelsen om, hvordan du overholder bopælspligten.

Det overrasker nogle købere, at et lille hus på landet juridisk kan være en landbrugsejendom, selvom det ligner et helt almindeligt parcelhus. Tjek altid ejendommens status, før du skriver under.

Dispensation - Når boligen må stå tom

Kommunen kan give midlertidig tilladelse til, at en bolig står tom. Det sker typisk, hvis boligen er under renovering og ikke kan bebos, eller hvis den er sat til salg.

For landbrugsejendomme søges dispensation hos Landbrugsstyrelsen. Praksis er streng, og ansøgningen skal være godt begrundet - for eksempel hvis stuehuset er ubeboeligt under istandsættelse, eller hvis arbejde eller uddannelse gør det umuligt at flytte ind på en ejendom, du har arvet. Har en ejendom været i familiens eje i mindst 75 år eller tre generationer, kan der i særlige tilfælde gives varig dispensation ved overdragelse til en slægtning.

Hvis boligen står tom - Hvad sker der, hvis du ikke overholder bopælspligten?

Overholder du ikke bopælspligten, kan kommunen gribe ind. Kommunen sammenkører ejendoms- og folkeregistret for at se, om boliger står tomme, og tager derefter kontakt til ejerne.

Bor du fortsat ikke selv i boligen efter et påkrav - og der ikke er indgået lejeaftale - kan kommunen i sidste ende sætte en lejer ind mod din vilje. Lejer du ud, har du samtidig et ansvar: står boligen tom, efter at en lejer flytter, skal du finde en ny lejer eller selv flytte ind. Bopælspligten gælder også dér.

Vær opmærksom på én ting: Airbnb og anden korttidsudlejning opfylder ikke bopælspligten. Der skal være en fast lejer med folkeregisteradresse på stedet.

Få det afklaret, får du skriver under

Bopælspligt handler om én ting: at boliger, der er bygget til at bo i, faktisk bliver beboet. For dig som køber eller sælger er reglerne værd at få afklaret tidligt - for de afhænger både af boligtypen og af kommunen.

Er du i tvivl om, hvad der gælder for netop din bolig, så tag fat i kommunen eller i din lokale RealMægler. Vi kender reglerne i dit område, og vi hjælper dig med at få det på plads, før du skriver under.