BBR - Den oversete detalje, der kan koste dyrt ved boligsalg

Når du skal sælge eller købe bolig, er der én ting, der ofte bliver overset, selvom den kan have stor betydning for både pris og salgsproces: BBR-registret. Fejl i BBR skaber jævnligt unødige problemer, der kan undgås med lidt opmærksomhed på forhånd.

I dette blogindlæg har vi fokus på, hvad BBR er, hvorfor det er vigtigt, og hvad du skal være opmærksom på.

Hvad er BBR?

BBR står for Bygnings- og Boligregistret (BBR) og er Danmarks landsdækkende register over alle landets bygninger og boliger. Registret indeholder detaljerede oplysninger om hver enkelt ejendom - fra areal og antal værelser til byggeår, materialer og installationer. Disse BBR-oplysninger kan være vigtige både for dig som ejendomsejer, men også for dig, der overvejer at købe egen bolig.

BBR blev oprettet i 1977 for at skabe en centraliseret registrering af alle bygninger i Danmark. Registret bruges dog i dag til meget mere. Det danner bl.a. grundlag for ejendomsvurderinger, energimærker, forsikringer og ikke mindst boligsalg.

Registret administreres af Erhvervsstyrelsen, som har ansvaret for at vedligeholde og udvikle registret. Derudover har kommunerne ansvaret for at opdatere og vedligeholde ændringer på en ejendom. Alle kan få adgang til ikke-følsomme BBR-oplysninger via bbr.dk, mens boligejere kan tilgå yderligere information om deres ejendom via ois.dk med digital signatur.

Forstå BBR - hvilke oplysninger findes i BBR?

Bygnings- og boligregistret (BBR) indeholder oplysninger om alle danske grunde, tekniske anlæg, private boliger og bygninger. Hos BBR registreres blandt andet:

• Boligens areal
• Antal etager og værelser
• Opførelsesår
• Bebygget areal
• Installationer
• Energiforsyning

Dit ansvar som ejer

Det er ejerens ansvar at sikre, at de registrerede oplysninger er korrekte, og det er derfor vigtigt, at du som boligejer foretager ændringer i BBR, når der sker ændringer på din ejendom. Det kan f.eks. være, hvis du skifter fra naturgas til varmepumpe, tilføjer småbygninger som f.eks. en carport eller tilføjer en tilbygning.

Som boligejer har du pligt til at sikre, at oplysningerne altid afspejler de faktiske forhold ved din ejendom, også forhold som ikke nødvendigvis er godkendt. Det er ikke muligt at opdatere BBR-oplysninger med tilbagevirkende kraft for hverken borgere eller kommunen, så det er vigtigt at du altid indberetter ændringerne straks.

Kommunen kan i nogle tilfælde udstede bøder, hvis du undlader at opdatere dine ejendomsdata. Det er også vigtigt at gemme dokumentation for de ændringer, du foretager.

Hvorfor er BBR vigtigt ved boligsalg?

BBR-data er fundamentet i alt salgsmaterialet. Når ejendomsmæglere udarbejder salgsopstillinger, hentes oplysningerne direkte fra BBR - og det er disse tal, potentielle købere baserer deres beslutninger på:

• Ejendomsvurdering: BBR danner grundlag for den offentlige ejendomsvurdering og dermed for boligskatten. Myndighederne bruger oplysninger som boligens størrelse, opførelsesår og materialer, når de fastsætter værdien. Hvis dataene ikke er korrekte, risikerer du en forkert vurdering og en skæv boligskat. En opdateret BBR-meddelelse sikrer, at du betaler det rigtige.
• Salgsprisen: Hvis arealer, bygningstyper eller tilbygninger ikke stemmer, kan det betyde, at huset bliver vurderet forkert og solgt til en lavere pris. Det kan altså koste dig mange penge ved et boligsalg, hvis du ikke har sørget for at informere BBR om relevante oplysninger som f.eks. forbedret isolering, ny varmekilde eller tilbygninger.
• Energimærket kræver korrekte BBR-oplysninger om bygningens konstruktion, isolering og installationer. Fejl kan føre til et misvisende energimærke, hvilket både kan forsinke salgsprocessen og skabe tvivl hos køberen.
• For køberens finansiering skal BBR-data stemme overens med realiteten. Banker undersøger BBR som en del af låneprocessen, og uoverensstemmelser kan forsinke eller endda forhindre salg.

Forkerte oplysninger i BBR kan få store konsekvenser, når du skal sælge din bolig. Det kan bl.a. føre til bøder, forsinke eller helt ødelægge et boligsalg eller skabe problemer med forsikring og lån. Hvis arealer, bygningstyper eller tilbygninger ikke stemmer, kan det f.eks. betyde, at huset bliver vurderet forkert og solgt til en lavere pris. Ved ulovlige bygningsændringer skal der foretages rettelser på ejendommen, før salget overhovedet kan gennemføres. Dette kan både forsinke salgsprocessen og skabe unødig stress for både sælger og køber.

Typiske fejl i BBR

Fejl i Bygnings- og Boligregistret (BBR) er mere almindelige, end man tror. Typiske fejl er blandt andet:

• Forkert boligareal er helt klart nummer ét. Mange boliger har haft tilbygninger, udestuer eller udnyttede tagrum, hvor arealet aldrig er blevet opdateret i BBR. Der opleves tilfælde, hvor forskellen er op mod 30 kvm – det kan nemt betyde 100.000 kr. eller mere i salgspris.
• Antal værelser stemmer ikke altid. Det kan være, at kælderen er blevet indrettet til beboelse, eller en stor stue er blevet delt op. Hvis BBR stadig viser 3 værelser, mens boligen reelt har 5 værelser, skaber det forvirring.
• Manglende eller udestående byggetilladelse er en klassiker. Tidligere ejere har lavet om uden at få de nødvendige tilladelser eller får arbejdet registreret i BBR. Det kan være alt fra en ny carport til en ny altan eller en væsentlig ombygning.
• Forældet information om opvarmning, tag eller installationer kan også være problematisk, især hvis der er blevet lavet væsentlige renoveringer.

Hvad skal man som køber være opmærksom på?

Som boligkøber er det vigtigt at tjekke, at oplysningerne i BBR stemmer overens med virkeligheden. Det gælder blandt andet boligareal, antal værelser, bygninger som garage eller anneks, byggeår og varmekilde. Fejl i BBR kan påvirke både prisen og ejendommens lovlighed. Sørg også for at tjekke, om der er lavet om eller tilbygninger, og om materialerne på tag og facade er korrekt registreret.

BBR er dit værktøj til at få et første indtryk af boligen - men vær også kritisk:

• Er der manglende eller uklare oplysninger om væsentlige forhold?
• Er der givet byggetilladelse, uden at byggesagen er "færdigmeldt"?
• Er der stor forskel mellem BBR-oplysninger og salgsmaterialet?
• Er der meget gamle oplysninger, der ikke er opdateret, selvom der tydeligvis er renoveret?

Hvis du som køber opdager fejl i BBR oplysningerne, bør du straks informere sælgeren. Det er sælgerens ansvar, at BBR-data er korrekte. Husk at gemme dokumentation for eventuelle rettelser, som sælger foretager.

Sådan opdaterer du BBR-oplysninger

Som sælger bør du altid gennemgå dine BBR-oplysninger, inden du sætter din bolig til salg. Du kan tilgå BBR-oplysningerne på bbr.dk ved at søge på adressen, men du kan også tilgå yderligere information om din ejendom via ois.dk med digital signatur.

Hvis du opdager fejl i BBR-oplysningerne, kan du rette dem via bbr.dk/ret ved at logge ind med MitID eller NemID. Du kan her lave ændringsforslag eller registrere nye bygninger som småbygninger og carporte. Kommunen behandler herefter dine forslag og opdaterer BBR-registret.

Som udgangspunkt bør du altid opdatere BBR:

• Når der er givet byggetilladelse til noget (lovpligtigt)
• Hvis der opdages fejl i de eksisterende oplysninger
• Inden en bolig sættes til salg

Husk, at det er dit ansvar som ejer at holde BBR opdateret. Hvis du har lavet ombygninger med byggetilladelse, skal håndværkeren eller byggesagsbehandleren normalt sørge for at opdatere BBR, når projektet er færdigmeldt. Men det er altid klogt selv at tjekke, at det er sket.

Er du i tvivl om, hvorvidt tidligere ombygninger er registreret korrekt, eller om der mangler byggetilladelser, kan det være en god idé at inddrage en byggesagsrådgiver. De kan hjælpe med at få lovliggjort forhold og sikre, at BBR afspejler virkeligheden – så du undgår ubehagelige overraskelser midt i salgsprocessen.

Et opdateret BBR er guld værd

Et korrekt BBR er ikke bare en formalitet, men en vigtig del af din ejendomsværdi og et afgørende værktøj i både køb og salg af bolig. Mange boligejere opdager først betydningen af BBR, når problemerne allerede er opstået, for eksempel ved et forsinket salg, en forkert vurdering eller manglende byggetilladelser. Ved løbende at sikre, at oplysningerne i registret stemmer overens med de faktiske forhold, kan du spare både tid, penge og besvær.BBR er ikke kun et register for myndighederne, men også et vigtigt redskab for dig som boligejer. Som ejer er du forpligtet til at holde oplysningerne opdaterede, men det er samtidig din tryghed som sælger eller køber. Sørg derfor altid for at gennemgå og tilrette dine oplysninger i god tid, så din ejendom fremstår korrekt og lovlig, når det virkelig gælder. Et opdateret BBR skaber tillid, gennemsigtighed og kan i sidste ende gøre forskellen mellem et problemfrit boligsalg og en dyr overraskelse.

Har du spørgsmål til Bygnings- og Boligregistret (BBR) eller har du brug for hjælp til et boligkøb eller -salg? Vi står altid klar med rådgivning i en ejendomshandel.