Guide til overtagelse af hus - Alt du skal vide som førstegangskøber

Du har fundet dit drømmehus, dit nye hjem, underskrevet købsaftalen - og nu nærmer overtagelsesdagen sig. Som førstegangskøber kan processen virke overvældende, men med den rette viden bliver overgangen både tryg og gnidningsfri. Her får du svar på alle de vigtige spørgsmål om overtagelse af dit første hus.

Hvad er overtagelse af hus?

Overtagelse af hus er den dag, hvor du juridisk bliver ejer af din nye bolig. Det er på denne dato, at ejendomsretten, ansvaret og de økonomiske forpligtelser overføres fra sælger til dig som køber. Overtagelsen markerer det afgørende vendepunkt, hvor boligen går fra at være sælgers ansvar til at være dit.

Fra overtagelsesdagen er det dig, der hæfter for boligens udgifter og eventuelle skader. Derfor er det også vigtigt, at din boligforsikring træder i kraft på denne dato.

Overtagelsesdagen versus dispositionsdagen - hvad er forskellen?

Mange førstegangskøbere bliver forvirrede over begreberne overtagelsesdag og dispositionsdag:

Overtagelsesdagen er den officielle dag, hvor du juridisk bliver ejer af boligen. Ejendomsretten overgår til dig, og du overtager de økonomiske forpligtelser som ejendomsskat, varme, vand og el. Overtagelsen sker typisk kl. 12:00 middag.

Dispositionsdagen er den dag, hvor du rent faktisk får adgang til boligen og kan flytte ind. I mange tilfælde falder overtagelses- og dispositionsdagen samme dag. Men du kan også aftale med sælger, at du får nøglerne og adgang til boligen før den officielle overtagelsesdag.

En dispositionsdag før overtagelsesdagen kan være en stor fordel, hvis du gerne vil i gang med maling, gulvlægning eller andre forberedelser, inden du officielt ejer huset. Men husk: Når du får adgang til boligen via en dispositionsdag, overtager du også ansvaret for forbrugsudgifter og eventuelle risici fra denne dato - ikke først fra overtagelsesdagen.

Hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal denne være trådt i kraft senest på dispositionsdagen. Det samme gælder den almindelige husforsikring.

Hvad er normal overtagelse af hus?

En normal overtagelsesperiode i Danmark ligger typisk ca. 12 uger fra underskrivelsen af købsaftalen til selve overtagelsesdagen. Denne tidsramme giver både køber og sælger mulighed for at forberede sig.

For køber handler det om at:

• Få styr på finansieringen og låneansøgninger (til banklån og realkreditlån)
• Tegne ejerskifteforsikring og boligforsikring
• Planlægge flytning
• Forberede eventuelle renoveringer

For sælger handler det om at:

• Finde en ny bolig og planlægge egen flytning
• Rydde boligen (inklusive loft, kælder og udhuse)
• Sikre, at boligen står i den aftalte stand

En overtagelsesperiode på 12 uger anses ofte som normal og giver god tid til alle praktiske forberedelser uden at føles unødigt lang.

Lang overtagelse af hus

I nogle tilfælde kan køber og sælger dog også aftale en længere overtagelsesperiode. En lang overtagelse er, når der går mere end 12 uger - ofte 4-6 måneder eller mere - fra underskrift til den aftalte overtagelsesdag. Lange overtagelser forekommer typisk i situationer, hvor:

• Sælger endnu ikke har fundet en ny bolig
• Køber skal vente på salget af sin nuværende bolig
• Der er behov for omfattende forberedelser, før indflytning kan ske
• En af parterne har særlige personlige omstændigheder

Selvom en lang overtagelse kan give mere tid til forberedelser, medfører den også visse risici. Prisen er låst fra købsaftalens underskrivelse, men markedet kan ændre sig i mellemtiden. Derudover skal både køber og sælger holde deres forpligtelser ved lige over en længere periode, hvilket kan blive en udfordring, hvis omstændighederne ændrer sig.

Ved lange overtagelser er det ekstra vigtigt at have en klar og detaljeret købsaftale, der beskriver forpligtelser og rettigheder for begge parter.

Hvornår plejer man at overtage et hus?

Der er ingen fast regel for, hvornår på dagen overtagelsen skal ske, men traditionen er stærk: I lang de fleste bolighandler overtages huset kl. 12:00 middag på overtagelsesdagen. Dette tidspunkt giver begge parter en klar skæring, så der ikke opstår tvivl om, hvem der er ansvarlig for hvad.

Kl. 12:00 fungerer også som et praktisk pejlemærke for måleraflæsning og den efterfølgende refusionsopgørelse. På dette tidspunkt foretages der aflæsning af el, vand og varme, så sælger betaler for sit forbrug, og du kun betaler for dit.

I nogle tilfælde kan der aftales andre tidspunkter, men det er undtagelsen. Hos de fleste ejendomsmæglere og advokater er kl. 12:00 standarden, medmindre køber og sælger eksplicit aftaler noget andet.

Er det muligt at overtage et hus før tid?

Det er muligt at overtage en bolig før den oprindelige overtagelsesdag, men det kræver, at både køber og sælger er enige om det. En førtidig overtagelse sker typisk gennem aftale om en dispositionsdag.

Ved førtidig overtagelse er der nogle vigtige ting at være opmærksom på:

• Forsikringerne: Købers husforsikring og eventuelle ejerskifteforsikring skal være trådt i kraft fra den dag, du får adgang til boligen - ikke først den officielle overtagelsesdag.
• Økonomiske forpligtelser: Fra dispositionsdagen overtager du udgifterne til forbrug af el, vand og varme. Dette skal afregnes korrekt i refusionsopgørelsen.
• Ansvar: Selvom du endnu ikke juridisk ejer ejendommen, overtager du risikoen for skader fra det tidspunkt, du får nøglerne og adgang til boligen.
• Skriftlig aftale: En aftale om dispositionsdag bør altid være skriftlig og præcis, så begge parter ved, hvad der gælder.

Førtidig overtagelse kan være en stor fordel, hvis du for eksempel skal nå at male eller lægge nye gulve, inden du flytter møblerne ind. Men sørg altid for at få en klar aftale med sælgeren og få det skrevet ind i købsaftalen eller som et tillæg til denne.

Regler og forpligtelser ved overtagelse af hus

Der er en række juridiske og praktiske forpligtelser, som både køber og sælger skal overholde ved overtagelse af hus. Her er de vigtigste:

Tinglysning af skødet

Når du overtager huset, skal dit ejerskab dokumenteres gennem tinglysning af skødet. Skødet er den juridiske dokumentation for, at du er den nye ejer. Tinglysningen koster en afgift (tinglysningsafgiften) til staten på 0,6 % af købesummen plus et fast gebyr på 1.850 kr. (i 2026).

Stand ved overtagelse

Sælger har pligt til at aflevere boligen ryddet og tømt. Dette inkluderer ikke bare de almindelige boligrum, men også loft, kælder, garage, skur og have. Alle sælgers ejendele skal være fjernet, medmindre andet er aftalt i købsaftalen.

Der er som udgangspunkt ikke krav om, at boligen skal være rengjort – det er ikke en del af sælgers forpligtelser, medmindre det specifikt er aftalt mellem parterne.Dog er det god skik er overdrage boligen på en måde, som du selv ville ønske at modtage.

Aflæsning af målere

På overtagelsesdagen skal I aflæse alle forbrugsmålere - el, vand, varme og eventuelt oliebeholdning. Sælger er ansvarlig for at sende aflæsningerne af forbruget til forsyningsselskaberne og melde flytning, så der ikke opstår forvirring om, hvem der skal betale for hvad.

Tag gerne billeder af målerne som dokumentation. Det kan spare dig for problemer senere, hvis der skulle opstå uenighed om tallene.

Mange målere kan i dag dog fjernaflæses

Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er en central del af overtagelsen. Den udarbejdes af ejendomsmægleren eller advokaten og sikrer, at alle løbende udgifter fordeles korrekt mellem køber og sælger baseret på overtagelsesdatoen.

Den endelige refusionsopgørelse omfatter typisk:

• Ejendomsskat og ejendomsværdiskat
• Fællesudgifter (hvis der er tale om en andels- eller ejerlejlighed)
• Forudbetalte, faste udgifter til forsikringer, renovation og lignende
• Forbrugsafgifter
• Ejendomsforsikring

Du skal sikre dig, at din ejendomsforsikring dækker fra overtagelsesdagen (eller dispositionsdagen, hvis denne er tidligere). Mange førstegangskøbere glemmer dette vigtige punkt, men det kan få store konsekvenser, hvis der sker skade på ejendommen, inden forsikringen er på plads.

Kontakt derfor dit forsikringsselskab i god tid og få bekræftet, at din boligforsikring er aktiv fra det øjeblik, du overtager ansvaret for huset.

Tjekliste ved overdragelse af huset

Når du som køber får nøglerne, er det vigtigt at du bruger tid på at gennemgå boligen grundigt. Denne gennemgang bør ske sammen med sælger - og gerne med ejendomsmægleren til stede.

• Tjek boligens stand: Få en tur rundt i hele huset og sammenlign med den tilstand, boligen var i ved sidste besigtigelse inden underskrivelsen af købsaftalen. Hvis du opdager nye skader, fejl eller mangler, skal du straks informere ejendomsmægleren. Venter du for længe, kan det blive dit eget ansvar at reparere skaderne - og det kan føre til store uforudsete udgifter.
• Test om hårde hvidevarer virker: Hvis der følger hårde hvidevarer med i handlen – som køleskab, komfur, opvaskemaskine, vaskemaskine eller tørretumbler – så tjek straks, at de fungerer som aftalt. Tænd for alle hårde hvidevarer og test deres funktioner. Fungerer noget ikke, skal sælger informeres med det samme.
• Aflæs målerne: Som nævnt skal I aflæse el, vand, varme og eventuelt olie sammen. Tag billeder af målerne, så I begge har dokumentation. Sælger sørger for at sende tallene til forsyningsselskaberne.
• Få alle nøgler og koder: Sørg for at få udleveret alle nøgler – ikke bare hoveddørsnøgler, men også nøgler til postkasse, kælder, skur, vinduer og eventuelle andre låse. Derudover skal du have koder til alarm, garagedørsåbner og andre elektroniske systemer. Overvej at skifte låse, især på hoveddøren. Du ved aldrig, hvem der ellers har haft adgang til nøgler gennem årene.
• Få manualer og dokumentation: Bed sælger om at give dig alle manualer til huset – hvidevarer, varmesystem, ventilation, alarmsystem og andre installationer. Også dokumentation for tidligere reparationer, vedligeholdelse og garantier kan være værdifulde.
• Få en rundvisning: Benyt lejligheden til at få sælger til at vise dig rundt og give praktiske tips. Hvordan justeres fyret? Hvor er hovedhanen for vand? Hvor er sikringsskabet? Hvor skal affaldet sorteres? Disse små detaljer kan gøre en stor forskel i din hverdag.
• Meld flytning: Glem ikke at melde din flytning og din nye adresse til folkeregistret. Dette kan gøres digitalt på borger.dk og skal ske senest 5 dage efter, du er flyttet ind.

Vigtige papirer du skal gemme

Når du er flyttet ind, kan det være fristende at pakke alle boligpapirer væk og glemme dem. Men pas godt på dokumenterne – du får brug for dem senere, når du skal omlægge lån, lave ombygninger eller måske en dag sælge boligen.

Følgende dokumenter bør du opbevare, så længe du ejer huset:

• Købsaftale - dit bevis for bolighandlen og de aftalte vilkår
• BBR-ejermeddelelse - oplysninger om boligens registrerede areal og anvendelse
• Forsikringspolicer - dokumentation for din bolig- og ejerskifteforsikring
• Tilbagebetalingsplan fra realkreditinstituttet - oversigt over dit lån
• Låneafregning fra banken - vigtig ved omlægning af lån
• Tilstandsrapport - dokumentation for boligens stand ved købet
• Elinstallationsrapport - viser eventuelle fejl og mangler i boligens elinstallationer
• Energimærkning - giver overblik over boligens energiforbrug
• Bygningstegninger - nødvendige ved ombygninger eller ansøgninger om byggetilladelser

Tip: Scan alle dokumenter og gem dem digitalt. På den måde har du altid en backup, hvis de fysiske papirer skulle gå tabt. Bed eventuelt din ejendomsmægler om at sende dem.

Har du brug for hjælp til dit første boligkøb?

At købe dit første hus er en af de største beslutninger i dit liv, og det er naturligt at have mange spørgsmål undervejs. Hos RealMæglerne har vi specialiseret os i at hjælpe førstegangskøbere gennem hele processen – fra den første besigtigelse til den dag, du står med nøglerne i hånden.

Vi ved, hvor vigtig overtagelsen er, og vi sørger for, at alt går glat, så du undgår ubehagelige overraskelser. Som din mægler står vi ved din side hele vejen og sikrer, at alle de praktiske og juridiske detaljer falder på plads. Vi vejleder dig om købsaftale, refusionsopgørelse, forsikring og alle de andre ting, der skal på plads, når du har købt hus.

Uanset om du som køber ønsker at overtage hurtigt eller har brug for en længere overtagelsesperiode, hjælper vi med at finde den løsning, der passer bedst til din situation. Vi tager hånd om de kedelige detaljer, så du kan glæde dig til at flytte ind i dit nye hjem med ro i maven.

Kontakt din lokale RealMægler i dag for en uforpligtende samtale om, hvordan køberrådgivning kan hjælpe dig med at realisere drømmen om dit første hus.