Hvad er et boligareal - og hvorfor er det så vigtigt?

Skal du købe eller sælge bolig, støder du hurtigt på begrebet boligareal. Det lyder umiddelbart simpelt - men bag tallet gemmer der sig flere forskellige måder at opgøre areal på, som kan have stor betydning for både pris, finansiering og trygheden i bolighandlen. Hvad tæller egentlig med? Hvorfor stemmer boligens kvadratmeter ikke altid overens med den plads, du oplever i praksis? Og hvad er forskellen på bruttoareal, nettoareal, vægtet areal og tinglyst areal?

Her får du en grundig gennemgang af boligarealet og de vigtigste arealbegreber, du bør kende i en bolighandel.

Hvad er et boligareal?

Boligarealet er det samlede areal i en bolig, der er godkendt til beboelse. Det samlede boligareal omfatter typisk samtlige rum i boligen, heriblandt stuer, værelser, køkken, bryggers, badeværelser og toiletter. I nogle tilfælde kan det også omfatte kælderarealer eller udnyttet tagetager, hvis de er godkendt til beboelse.

Boligarealet opgøres efter BBR-vejledningens bruttoarealprincip. Det betyder, at man måler i vandret plan på ydersiden af boligens ydervægge i plan med færdigt gulv. Det er dette areal, der registreres i Bygnings- og Boligregistret (BBR), og som fremgår af ejendomsmæglerens salgsopstilling.

Det er dit ansvar som boligejer, at oplysningerne om boligarealet i BBR er korrekte - hvis det ikke er tilfældet, skal oplysningerne opdateres.

Hvad tæller med i boligarealet?

Når boligarealet opgøres efter BBR-principper, tæller følgende med:

• Beboelsesrum: Stuer, værelser, køkken, bryggers, badeværelser og toiletter
• Godkendt kælder og tagetage: Arealer, der er indrettet og godkendt til beboelse
• Indvendige trapper: Medregnes på alle de etager, som trappen forbinder

Derimod tæller rum, der ikke er godkendt til beboelse - f.eks. rå kældre, loftrum, udhuse, åbne altaner, carporte og garager - ikke med i det officielle boligareal for ejendommen.

De vigtigste arealbegreber

Når du ser på en bolig, vil du ofte støde på flere forskellige arealbegreber. Her er de vigtigste du bør kende, når du er på boligjagt:

Bruttoareal (BBR-areal)

Bruttoarealet er boligens officielle boligareal, som er registreret i BBR. Det måles mellem ydersiden af ydervæggene og inkluderer alle beboelsesrum samt indervægge, godkendte kældre og tagetager.

Det er dette tal, du finder i:

• Salgsopstillinger
• Offentlige registre
• Ejendomsvurderinger

Bruttoarealet giver et standardiseret sammenligningsgrundlag, men afspejler ikke altid de faktiske arealer, du har til rådighed, idet væggene medregnes. Det er især et problem i gamle boliger med tykke ydervægge, hvor den reelle plads i boligen sjældent stemmer overens med BBR-arealet.

Når der er tale om en ejerlejlighed, skal du desuden være opmærksom på, at bruttoarealet også kan inkludere andet end kun selve lejligheden. Det kan f.eks. være en andel af opgangen, trappearealer og lignende fælles adgangsarealer. Lejligheden kan af den grund føles mindre end tallene viser. I dette tilfælde bør du derfor kigge på det tinglyste areal, som vi forklarer længere nede på siden.

Nettoareal

Nettoarealet er det indvendige gulvareal, og det afspejler dermed de faktiske forhold i boligen - altså den plads, du kan gå på, indrette og bruge i hverdagen. Her er ydervæggene og ofte også indvendige vægge trukket fra for at give et mere præcist billede af det samlede boligareal i lejligheden.

Nettoarealet fremgår ikke af BBR, er ikke lovreguleret og kan variere afhængigt af opgørelsesmetode. Det er f.eks. ikke alle, der er enige om, hvorvidt indbyggede skabe og skunke bør tælle med i opgørelsen. Der er dog flere gode grunde til at kende nettoarealet, inden du køber en bolig. Det er f.eks. vigtigt at kende, når du skal lægge gulv eller tæpper, når du skal planlægge din indretning (f.eks. vurdere, om din sofa kan være i stuen) eller når du skal sammenligne boliger med samme bruttoareal.

To boliger med identisk bruttoareal kan føles meget forskellige i praksis, især når der er tale om ejerlejligheder, netop fordi nettoarealet varierer. Det kan derfor være en god idé at måle nettoarealet, når du går med købstanker.

Vægtet boligareal

Det vægtede areal er en beregning, hvor man forsøger at tage højde for hele boligens anvendelige areal - heriblandt også sekundære rum, der ikke er godkendt til beboelse. Den inddrager således bl.a. kælder, garage, udestue og loft- og udhusarealer - men med en lavere vægtning end det egentlige boligareal. Vægtningen varierer fra sag til sag, hvilket gør begrebet mindre gennemskueligt. Til gengæld bruges det ofte i vurderingssammenhænge for at give et mere nuanceret billede af boligens samlede funktionalitet. Er du på boligjagt, kan det være en fordel at spørge ind til, hvilke rum der tæller med, og hvordan de er vægtet for at få en fornemmelse af, hvor stor en lejlighed eller et hus egentlig er.

Tinglyst areal

Det tinglyste areal er især relevant, når vi snakker om ejerlejligheder. Det er nemlig det areal, der er registreret i tingbogen ved opdeling af ejendommen.

Det tinglyste areal måles til midten af skillevæggene, omfatter kun selve lejligheden og indeholder ikke fællesarealer, hvilket giver en bedre forståelse af, hvad boligens areal reelt er. Det er derfor altid en god idé at sammenholde det tinglyste areal med det oplyste bruttoareal for at sikre, at der ikke er store afvigelser - ellers kan det tyde på, at der er medregnet fællesarealer og uudnyttede rum i boligens samlede areal i BBR.

Ved salg af ejerlejligheder er det som regel det tinglyste areal, der fremgår af købsaftalen og tinglysningsdokumenterne. Det danner ofte også grundlag for fordelingstal i ejerforeningen, som har betydning for fællesudgifter og stemmeret.

Hvordan beregner man det samlede boligareal?

Boligarealet beregnes som summen af alle godkendte beboelsesrum i boligen. Det sker ved at måle bygningen i vandret plan til ydersiden af ydervæggene i plan med færdigt gulv – altså bruttoarealprincippet.

Følgende indgår i beregningen:

• Alle beboelsesrum
• Godkendt udnyttet tagetage
• Godkendt kælder
• Indvendige trapper på alle relevante etager

Det er dette samlede tal, der registreres i BBR.

Hvilken betydning har boligarealet?

Boligarealer er mere end bare tal. Det har betydning for:

• Boligens værdi og salgspris: Boligarealet er en af de vigtigste faktorer, når en bolig prissættes. Jo flere godkendte kvadratmeter, desto højere er boligens samlede værdi typisk. Et forkert eller upræcist oplyst boligareal kan føre til en for høj eller for lav udbudspris - og i værste fald resultere i prisnedslag eller erstatningskrav efter handlen.
• Kvadratmeterprisen: Pris pr. kvadratmeter beregnes ud fra boligens salgspris i forhold til boligarealet. Hvis arealet ikke er korrekt opgjort, bliver kvadratmeterprisen misvisende. Det kan gøre det svært for både købere og sælgere at sammenligne boliger på et retvisende grundlag og vurdere, om prisen er realistisk i forhold til markedet.
• Ejendomsvurdering og finansiering: Offentlige ejendomsvurderinger og bankernes kreditvurdering tager ofte udgangspunkt i det registrerede boligareal i BBR. Arealet kan derfor have direkte indflydelse på, hvor meget boligen vurderes til, og hvor gode lånevilkår du kan opnå. Fejl i boligarealet kan betyde, at boligen enten overvurderes eller undervurderes i finansieringsøjemed.
• Gennemsigtighed i bolighandlen: Korrekte og tydelige oplysninger om boligareal skaber tillid mellem køber og sælger. Når arealbegreberne er korrekt oplyst og forklaret, bliver bolighandlen mere gennemsigtig, og risikoen for misforståelser og konflikter mindskes. Det giver tryghed for begge parter og bidrager til en mere smidig handel.

For købere giver et korrekt boligareal tryghed og et solidt sammenligningsgrundlag. For sælgere mindsker det risikoen for tvister, klager og prisnedslag.

Forstå boligarealet - og stå stærkere i bolighandlen

Når du kender forskellen på bruttoareal, nettoareal, vægtet og tinglyst areal, står du stærkere – uanset om du køber eller sælger bolig. Det handler ikke kun om kvadratmeter, men om at forstå, hvad du faktisk betaler for, og hvordan boligen fungerer i praksis.

Kvadratmeter er dyre – og derfor er viden om boligareal guld værd.