Fast ejendom som investering:

Køb bolig og undgå negativ rente

marts 23, 2021

Foto: RealMæglerne / Jacob Ljørring

Har du også lidt ekstra penge stående på bankbogen, som banken er begyndt at lægge negativ rente på? Så læs med her. Investering i bolig kunne måske være løsningen for dig.

Hos RealMæglerne bliver boligsalget i 2021 bare ved med at tordne frem, og salget ligger lige nu på sit højeste niveau i kædens historie. Blandt de mange købere, der er i markedet, er der også en del af dem, der er på udkig efter en ekstra bolig, fx et familiesommerhus eller en forældrekøbslejlighed til ungerne, som snart flyver fra reden og skal begynde på studierne.

Og det kan der måske være sund fornuft i:

Attraktiv lav rente

For private rummer fast ejendom som investering nemlig en række spændende muligheder, fortæller Mikael Mogensen, bolig- og realkreditekspert hos Mybanker:

• Man kan bo i sin investering mod at betale ejendomsværdiskat
• Man kan låne 80% af sin investering i et realkreditinstitut til en meget lav rente
• Gevinsten (ved et evt. salg) er skattefri, forudsat at man på et tidspunkt selv har boet i ejendommen

Kilde: mybanker.dk

Den betragtning er Preben Merrild Angelo, adm. direktør hos RealMæglerne med over 100 ejendomsmæglerbutikker i Danmark, som udgangspunkt enig i:

– Normalvis anbefaler vi ikke private at købe og sælge bolig udelukkende som investering, da der også er udsving i boligmarkedet. En bolig bør ses i et langsigtet perspektiv. Det er et gode, man giver sig selv og sin familie, og hvor pengene står nogenlunde sikkert i murstenen. Men set i lyset af udviklingen med negativ rente i bankerne ved indeståender over 100.000 eller 250.000 kr. – altså, hvor det koster dig penge at have penge i banken – kunne der godt for nogen være en idé i at ”parkere” pengene i en bolig i stedet for. Og da i særlig grad, hvis man samtidig har glæde af boligen, siger han.

Bolig som investering

Hvis man ikke vil bo i sin ejendom i hele ejerperioden, kan man leje den ud, fx til sine børn, og samtidig slippe for ejendomsværdiskat.

– Sammenlignet med fx aktier er det meget attraktivt, forklarer Mikael Mogensen.

• Bortset fra aktier i eksempelvis Tivoli, der giver et kort til haven, er der ikke nogen nytte forbundet med ejerskab i aktier
• Man kan godt låne til investering i aktier, men det er nemt 5-10 gange dyrere end til fast ejendom
• Gevinsten på aktier beskattes med 27% op til 56.500 kr. og med 42% over

De første 100.000 kr. kan du dog investere via en aktiesparekonto og nøjes med 17% i skat.

Har man f.eks. 600.000 kr. at investere, kan man låne yderligere 2,4 mio. kr. i et realkreditinstitut og købe ejendom for 3,0 mio. kr.

Geografi og efterspørgsel er afgørende

For at få en gevinst, kræver det dog, at man køber ejendom et sted med et begrænset udbud og en solid efterspørgsel. Umiddelbart ser det ud til at være i eller tæt på de store byer.

– Ved at låne 80% af pengene til ejendommen, har man ”gearet” sin investering. Det vil sige, at man vinder/taber 5 gange så meget som værdien af ens investering. Stiger ejendommen med 10% stiger den til 2.750.000, og man har således tjent 250.000/500.000 = 50% i gevinst af sin investering. Det gælder begge veje, så det er ikke uden risiko, men går det godt, er den procentuelle skattefrie gevinst stor, forklarer Mikael Mogensen.

En sammenligning af forskellige investeringsmuligheder kan hurtigt blive meget omfangsrig, men nedenfor vises en overordnet sammenligning af forskellige investeringsmuligheder.

Investering i bolig vs. aktier og obligationer

Udgangspunktet er en 2-værelses lejlighed med beliggenhed på Frankrigsgade 19, 2 th. i 2300 København S. Lejligheden er til salg hos RealMæglerne for 2.595.000 kr. med en ejerudgift på 1.944 kr.

Mægleren vurderer, at den ville kunne udlejes for ca. 9.500 kr. pr. md.

Kilde: mybanker.dk

Som det fremgår af tabellen, er der et ganske stort løbende overskud ved udlejning. I forhold til passive investeringer som aktier, obligationer og kontanter kræver udlejning lidt mere arbejde, og der er en del regler, man skal holde styr på.

Hvis du skal finansiere et boliglån, kan du sammenligne boliglån hos Mybanker.

Ikke for alle

– Derfor er det heller ikke noget for alle at give sig i kast med. Men ser man mulighederne i det med investeringsbrillerne på, er udlejning et afgørende punkt. Det gælder for så vidt også, hvis man investerer i det ekstra familiesommerhus, hvor fradragene jo har gjort det ekstra attraktivt at leje ud. Og løser man samtidig et behov på lidt længere sigt i familien, er alt jo godt, siger Preben Merrild Angelo.

Læs mere her: Sommeren 2021 booket – Rift om sommerhuse

Hvis man fx lejer en forældrekøbslejlighed ud til sine børn, beskattes indtægten lidt højere, fordi renter ikke kan trækkes fra i topskat ved udlejning til børn.

Inden man investerer i bolig, er det under alle omstændigheder klogt at sætte sig grundigt ind i sagerne og evt. tale med en rådgiver.

Forudsætninger for beregning:

• 80% belåning med 1,5% fast rente uden afdrag de første 10 år
• Udlejning til 9.500 kr. pr. md. plus forbrug
• Aktieindkomst beskattes med 27% op til 56.500 kr. og med 42% derover
• Årligt udbytte på aktier 4% af kursværdi
• Rente på obligationer til investering 1,0% over 20 år
• Skat på kapitalindkomst 33%
• Fordi, ejendommen lejes ud, er ejerudgiften fratrukket ejendomsværdiskat
• Ejeren bebor ejendommen i løbet af ejerperioden, således at gevinst ved salg er skattefri

Om RealMæglerne A/S

RealMæglerne A/S er en fri og uafhængig ejendomsmæglerkæde, som blev grundlagt i 1988. Med sine 105 butikker i hele Danmark - og flere på vej - er RealMæglerne i dag blandt de største ejendomsmæglerkæder i landet.