Berigtigelse af ejendomshandel - din guide til handlens afgørende fase

Når købsaftalen endelig er underskrevet, og drømmeboligen er ved at skifte hænder, står der én afgørende proces tilbage: berigtigelsen. Vi oplever ofte, at både købere og sælgere er usikre på, hvad der præcis sker i denne fase, og hvem der har ansvaret for hvad.

Derfor har vi her samlet det vigtigste, du bør vide om berigtigelse, så du kan gå trygt gennem processen og forstå, hvad der skal ske, før handlen gennemføres og køber officielt overtager nøglerne.

Hvad betyder berigtigelse?

Berigtigelse af ejendomshandel er den proces, hvor en bolighandel bliver gjort juridisk bindende og gennemført efter de vilkår, der er aftalt i købsaftalen. Det er her, handlen betragtes som "gjort rigtigt" - deraf navnet.

I praksis betyder det, at købesummen frigives til sælgeren, mens køberen opnår den lovlige ejendomsret til boligen og bliver registreret som den nye retmæssige ejer. Berigtigelsen sikrer altså, at begge parter får præcis det, de har aftalt, og at overgangen sker på en juridisk korrekt måde.

Uden en ordentlig gennemført berigtigelse står ingen af parterne sikkert - hverken økonomisk eller juridisk.

Hvem står for berigtigelsen?

Der er ingen fast regel om, hvem der skal tage sig af berigtigelsen, men det skal fremgå klart at købsaftalen, så begge parter ved, hvad de kan forvente.

Typisk er det købers rådergiver, der står for at berigtige bolighandlen. Som køber betaler du for denne service, og du kan derfor selv vælge, hvem du vil bruge til juridisk rådgivning. Din rådgiver arbejder udelukkende for dig og din køberrådgiver sikrer, at dine interesser bliver varetaget.

I dag er det dog også almindeligt, at sælgers ejendomsmægler tager sig af visse dele af processen - især udarbejdelsen og tinglysningen af skødet. I de tilfælde vil købers rådgiver stadig gennemgå alle dokumenter på købers vegne for at sikre, at alt er i orden.

De centrale elementer i berigtigelsesprocessen

Berigtigelsesprocessen omfatter en række juridiske og økonomiske komponenter, som alle spiller en vigtig rolle for at sikre en problemfri gennemførelse af bolighandlen. Her er en oversigt over de vigtigste elementer:

• Deponering: Når købesummen eller en del af den placeres på en spærret konto, kaldes det deponering. Pengene forbliver låst på kontoen, indtil alle betingelser i købsaftalen er blevet opfyldt og handlen kan afsluttes. Dette system fungerer som en beskyttelsesmekanisme for både køber og sælger, da det garanterer, at pengene ikke udbetales, før alt er på plads.
• Bankgaranti: For at give sælger fuld sikkerhed for betaling udsteder købers bank typisk en bankgaranti. Denne garanti dækker den resterende del af købesummen og fungerer som en økonomisk sikkerhed, indtil deponeringen kan frigives og den fulde betaling gennemføres.
• Tinglysning af skøde: Skødet er det dokument, der overfører ejendomsretten, og det skal tinglyses for at gøre ejerskiftet officielt og juridisk bindende. Gennem tinglysningen bliver det registreret i det offentlige tingbog, at du som køber nu har rettighederne til ejendommen. Dette beskytter dig mod, at andre kan rejse krav på boligen eller få tinglyst rettigheder over den uden dit samtykke. Tinglysningen giver dig altså den nødvendige juridiske sikkerhed over for kreditorer og andre tredjeparter.
• Ejerskifteforsikring: Selvom en ejerskifteforsikring ikke er et lovkrav, vælger mange købere at tegne den som en del af berigtigelsen. Forsikringen kan dække visse skjulte mangler og fejl ved ejendommen, som først opdages efter, at du har overtaget boligen. Dækningen afhænger af de specifikke vilkår i forsikringsaftalen, men den giver en ekstra tryghed i en periode, hvor uforudsete problemer kan dukke op.
• Refusionsopgørelse: Som en del af berigtigelsen udarbejdes der en refusionsopgørelse, der sikrer en retfærdig fordeling af løbende udgifter mellem køber og sælger. Opgørelsen kaldes også den økonomiske afregning og omfatter poster som ejendomsskatter, fællesudgifter og forbrugsafgifter, og den beregner præcis, hvad der skal betales for den periode, hvor sælgerne har ejet ejendommen. På den måde sikres det, at ingen af parterne kommer til at betale for den andens forbrug eller udgifter – hver betaler kun for sit eget forbrug i deres egen ejerperiode.

Sådan forløber berigtigelse af bolighandel - trin for trin

Berigtigelse består af flere vigtige skridt, der alle skal falde på plads, før boligen kan overtages. Processen består af følgende trin:

1. Sikring af købesummen

Køber deponerer købesummen (eller dele af den) på en spærret konto, hvor de bliver, indtil alle betingelser i aftalen er opfyldt. Samtidig stiller købers bank en bankgaranti for resten af købesummen til sælgers bank. Denne dobbelte sikring giver begge parter tryghed for, at den økonomiske del af handlen er under kontrol.

2. Overdragelse af ejendomsretten ved tinglysning af skøde

Det juridiske ejerskifte sker ved, at der udarbejdes et skøde, som begge parter underskriver. Derefter skal skødet tinglyses digitalt gennem Tinglysningsretten, hvilket officielt registrerer køber som den nye ejer i tingbogen. Tinglysningen giver juridisk beskyttelse mod tredjepartskrav og sikrer, at ejendomsretten er fastlagt. Tinglysningen underrettes kommunen og SKAT automatisk, og køber betaler den lovpligtige tinglysningsafgift.

3. Låneforhold bringes på plads

Med skødet som dokumentation koordineres låneforholdene mellem bankerne. Sælgers lån aflyses i tingbogen, mens købers nye finansiering – hvad enten det er realkreditlån eller banklån – tinglyses på ejendommen. Denne afvikling i den økonomiske forhold sikrer en smidig finansiel overgang.

4. Økonomisk afregning mellem parterne

For at sikre en retfærdig fordeling af løbende udgifter udarbejdes en refusionsopgørelse. Denne opgørelse beregner, hvordan ejendomsskatter, fællesudgifter, forbrugsafgifter og andre betalinger skal fordeles mellem køber og sælger baseret på ejerperioderne. Ofte indgår målerstande for el, vand og varme fra overtagelsesdagen i beregningen, så hver part kun betaler for eget forbrug. Opgørelsen kan færdiggøres samtidig med øvrige berigtigelsesopgaver eller senest 30 dage efter overtagelsen.

5. Købesummen frigives og boligen overdrages

Når skødet er tinglyst, og alle låneforhold er bragt i orden, frigives den deponerede købesum og bankgarantien til sælgers disposition. Dette kan dog tidligst ske på den aftalte overdragelsesdag. Herefter har sælger modtaget sin fulde betaling, køber står som retmæssig ejer, og bolighandlen er fuldt gennemført.

Derfor er en korrekt berigtigelse så vigtig

Det kan ikke understreges nok, hvor vigtigt det er, at berigtigelsen bliver udført korrekt. Fejl kan nemlig få alvorlige konsekvenser for begge parter.

For dig som køber kan en forkert eller mangelfuld tinglysning betyde, at du ikke bliver registreret som ejer. Det kan føre til juridiske problemer, hvor du risikerer at miste retten til boligen eller møde krav fra kreditorer eller andre med økonomiske interesser i ejendommen.

For dig som sælger kan fejl i refusionsopgørelsen eller forsinkelser i frigivelsen af pengene betyde økonomiske tab eller uventede udgifter.

Derfor er det afgørende, at der bruges professionelle rådgivere med erfaring inden for ejendomshandel – uanset om det er en køberrådgiver eller en ejendomsmægler, der står for processen.

Gode råd til berigtigelse af en bolighandel

Det er vigtigt at guide både køber og sælger trygt gennem hele bolighandlen – også berigtigelsen. Uanset om ejendomsmægleren selv står for dele af processen, eller der samarbejdes med køberrådgiver, skal der sikres en problemfri gennemførelse for begge parter.

Husk under alle omstændigheder at få afklaret i købsaftalen, hvem der skal stå for berigtigelsen. Det skaber klarhed og tryghed for begge parter. Og tøv ikke med at stille spørgsmål undervejs – det er bedre at få afklaret tvivl med det samme, end at risikere fejl senere.

Har du spørgsmål til berigtigelse eller bolighandel generelt? Så er du altid velkommen til at kontakte din lokale ejendomsmægler for at få afklaret eventuelle tvivlsspørgsmål og sikre, at din bolighandel forløber så trygt og problemfrit som muligt.