Deponering af købesum - en vigtig del af en tryg bolighandel

Når du køber eller sælger en bolig, er der mange detaljer, der skal falde på plads - og en af de vigtigste handler om selve betalingen. For at sikre begge parter bedst muligt benytter man ofte deponering af købesummen. Men hvad betyder det egentlig? Og hvorfor er det en god idé? Det ser vi nærmere på i dette blogindlæg.

Hvad betyder deponering af købesum?

Deponering af købesum betyder, at køber indbetaler hele (eller en del af) den kontante købesum til en spærret konto, der opbevarer pengene - ofte administreret af ejendomsmægleren eller en advokat - inden handlens afslutning og selve overtagelse af ejendommen. Beløbet bliver stående på kontoen, indtil alle betingelser i købsaftalen er opfyldt, hvorefter det deponerede beløb frigives til sælger.

Vær opmærksom på at det ikke nødvendigvis er tale om et beløb svarende til hele købesummen. Det er normalt, at kun en del af beløbet deponeres, mens den resterende del ofte finansieres gennem et bank- eller realkreditlån. Summen kan desuden inkludere yderligere omkostninger, som ejendomsmægleren påtager sig for at varetage bolighandlen - eksempelvis udgifter til at indhente relevante dokumenter som skøde, ejendomsvurdering og tinglysning.

Deponering fungerer som en form for økonomisk sikkerhed, der beskytter både køber og sælger i den periode, hvor handlen er under endelig ekspedition, ligesom deponering sikrer, at sælger får sine penge, når handlen er afsluttet.

Forskellen mellem deponering og bankgaranti

Selvom både deponering og bankgaranti fungerer som økonomisk sikkerhed i en ejendomshandel, er der væsentlige forskelle mellem de to.

Deponering betyder, at køberen indbetaler købesummen eller en del af denne til en spærret konto, der administreres af ejendomsmægler, advokat eller bank. Det deponerede beløb bliver først frigivet til sælger, når alle betingelser i købsaftalen er opfyldt, hvilket giver både køber og sælger tryghed. Deponering beskytter begge parter mod risici som manglende betaling eller problemer med overdragelsen af ejendommen.

En bankgaranti fungerer derimod som et løfte fra en bank om, at køberen har midlerne til at gennemføre betalingen. I stedet for at overføre penge til en deponeringskonto, giver køberen banken tilladelse til at stille en garanti for beløbet, som kan aktiveres, hvis køberen ikke opfylder sine betalingsforpligtelser. Bankgarantien beskytter sælgeren, hvis køberen ikke kan betale, men giver ikke den samme tryghed for køberen som deponeringen, da pengene ikke er fysisk placeret i en neutral tredjepartskonto.

Hvorfor deponerer man købesummen?

Der er flere gode grunde til at anvende deponering ved ejendomshandler:

• Tryghed for sælger: Når købesummen er deponeret, har sælger vished for, at køber har de nødvendige midler og er seriøs i sin hensigt om at gennemføre handlen.
• Tryghed for køber: Pengene udbetales først, når alle vilkår i aftalen er opfyldt, fx at der ikke er fejl og mangler, at ejendommen overdrages som aftalt, og at tinglysning kan ske uden problemer.
• Forebyggelse af konflikter: Deponeringen fungerer som en neutral løsning, der minimerer risikoen for tvister i forbindelse med betaling og overdragelse.

Deponeringen sikrer således, at pengene først frigives, såfremt handlen gennemføres, og alle betingelser i købsaftalen er opfyldt.

Hvornår anvendes deponering?

Deponering anvendes typisk i følgende situationer:

• Ved almindelige handler med fast ejendom - både huse, ejerlejligheder og sommerhuse - især hvis der er tale om et større kontantbeløb.
• Når der er forbehold i købsaftalen, fx advokatforbehold, finansieringsforbehold eller forbehold om særlige undersøgelser.
• Hvis der er en periode mellem købsaftalens underskrivelse og overtagelsesdagen.

Hvem er ansvarlig for deponeringen?

Ansvarsfordelingen omkring deponering af købesummen ligger primært hos ejendomsmægleren, da det er mæglerens rolle at oprette og administrere deponeringskontoen i mange ejendomshandler. Ejendomsmægleren sikrer, at deponeringen gennemføres korrekt og i henhold til aftalen, og at de deponerede midler først frigives, når alle betingelser er opfyldt.

I nogle tilfælde kan deponering administreres af en advokat eller bank, afhængigt af hvad der er aftalt mellem køber og sælger. Uanset hvem der står for administreringen, er det vigtigt at forstå, at det er køber, der er ansvarlig for at overføre beløbet til deponeringskontoen, og at både køber og sælger skal være enige om frigivelsen af pengene, når betingelserne er opfyldt.

Dette sikrer, at begge parter er beskyttet gennem handlen, og at der ikke er økonomiske risici forbundet med manglende betaling eller uoverensstemmelser.

Hvordan foregår deponering i en bolighandel?

Når købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger - og eventuelle forbehold er aftalt - sender ejendomsmægleren en opfordring til køber om at deponere hele købesummen eller en del af købesummen på en deponeringskonto. Køber overfører herefter pengene til kontoen, som normalt oprettes og administreres af ejendomsmægleren. Alternativt kan handlen håndteres via advokat eller pengeinstitut.

Deponeringskontoen står i sælgers navn, men pengene er spærret og kan ikke bruges, før betingelserne i købsaftalen er opfyldt. Det kan fx være, at advokatforbeholdet er frafaldet, finansieringen er på plads, og at der ikke er indsigelser mod tinglysning. Når alt er i orden, og ejendommen kan overdrages som aftalt, frigives beløbet til sælger. Dette sker typisk på overtagelsesdagen eller umiddelbart før, afhængigt af de nærmere vilkår i aftalen.

På den måde sikres en tryg økonomisk proces for begge parter - og handlen kan gennemføres uden unødvendige risici.

Regler for modtagelse og frigivelse af det deponerede beløb

Hos RealMæglerne sikrer vi, at de deponerede beløb håndteres korrekt i henhold til gældende regler. Ifølge Formidlingsbekendtgørelsen må ejendomsmægleren maksimalt modtage 10.000 kr. ud over vedkommendes vederlag, og beløbet må ikke overstige 200.000 kr.

Beløb, som ejendomsmægleren modtager herudover, skal indsættes på en særskilt konto i sælgers navn. Ejendomsmægleren sørger for, at pengene indsættes senest den første bankdag efter modtagelsen, og at både køber og sælger modtager pengeinstituttets kvittering.

Tilbagebetaling af købesummen - hvornår sker det?

I forbindelse med deponering af købesummen kan der opstå situationer, hvor det er relevant at tilbagebetale købesummen til køberen frem for at frigive pengene til sælgeren:

• Finansieringsforbeholdet er ikke opfyldt: Hvis køberen har et finansieringsforbehold i købsaftalen, og ikke opnår den nødvendige finansiering, kan køberen vælge at trække sig fra handlen. I dette tilfælde skal de deponerede penge tilbagebetales til køberen, da betingelsen om finansiering ikke er opfyldt.
• Fortrydelsesretten udnyttes: Hvis køberen har benyttet sig af sin fortrydelsesret, skal de deponerede midler tilbagebetales til køberen. Fortrydelsesretten giver køberen mulighed for at annullere handlen uden at skulle redegøre for årsagen. Derfor skal pengene returneres.
• Tvist om ejendomshandlen: Hvis der opstår en tvist mellem køber og sælger, som forhindrer handlen i at blive gennemført, kan de deponerede penge blive tilbagebetalt til køberen. Pengene forbliver på deponeringskontoen, indtil tvisten er løst, og begge parter er enige om, hvad der skal ske med pengene.
• Ejendommen overholder ikke aftalte forhold: Hvis ejendomshandlen ikke lever op til de aftalte vilkår, kan køberen vælge at annullere handlen. I dette tilfælde vil de deponerede penge blive tilbagebetalt til køberen, hvis sælger ikke kan opfylde de oprindelige aftaler.
• Misligholdelse fra sælgers side: Hvis sælgeren misligholder handlen, kan køberen kræve at få deponeringen tilbagebetalt. Det kan også gælde, hvis der opstår problemer med tinglysningen, som forhindrer overdragelsen af ejendomshandlen.

I alle disse situationer er det vigtigt, at køber og sælger er enige om, hvordan de deponerede midler håndteres, og at de følger de aftalte procedurer for tilbagebetaling om nødvendigt.

Skab tryghed i din bolighandel med RealMæglerne

Deponering af købesummen skaber balance og tillid i bolighandler. Hos RealMæglerne sikrer vi, at deponering sker korrekt, og at både køber og sælger føler sig trygge i processen.

Har du spørgsmål til deponering - eller overvejer du at købe eller sælge bolig - er du altid velkommen til at kontakte din lokale RealMægler for en uforpligtende snak.