Investering i sommerhus til udlejning - kan det betale sig?

Drømmen om et sommerhus er for mange forbundet med barndomsminder om bare tæer i sandet, grillaftener og familiefrokoster i det fri. Den drøm er ikke blevet mindre – tværtimod. Interessen i at købe sommerhuse er fortsat høj, og med god grund: Et velvalgt sommerhus i en attraktiv beliggenhed kan både berige hverdagen og vise sig at være en langsigtet investering, der holder sin værdi og giver løbende afkast.

Men er det et godt tidspunkt at slå til? Og hvad kræver det egentlig at gøre sommerhuset til en fornuftig forretning? Det handler ikke kun om mavefornemmelsen på en solskinsdag – det handler om at kende reglerne, forstå finansieringen og økonomien og have styr på de reelle omkostninger og mulige indtægter. Den guide får du her.

Hvem må købe sommerhus i Danmark?

Inden du begynder at lede efter et nyt sommerhus, er der én ting, du skal have styr på: Ikke alle har ret til at købe sommerhus i Danmark. For at kunne købe et sommerhus i Danmark skal du enten have fast bopæl i landet eller have boet her sammenlagt i mindst fem år. Hvis du bor i udlandet eller er udenlandske statsborger, og dermed ikke opfylder disse krav, kan du i særlige tilfælde søge dispensation hos Justitsministeriet. Det bliver i stigende grad bevilget til nordmænd og tyskere med særlig tilknytning til Danmark eller til en konkret ejendom.

Finansiering af sommerhus - hvad kan du låne, og hvad koster det?

Køb af sommerhus minder finansieringsmæssigt meget om køb af en helårsbolig – men der er en vigtig forskel i lånegrænsen. Mens du kan finansiere op til 80 % af din helårsbolig med et realkreditlån, er loftet for sommerhuse 75 % af handelsprisen. De resterende 20 % kan typisk finansieres via et banklån, og mindst 5 % af købesummen skal du selv stille med som kontant udbetaling.

Banklån er generelt dyrere end realkreditlån, og den månedlige ydelse vil derfor alt andet lige blive lidt højere for et sommerhus end for et helårshus til samme pris. Jo større udbetaling du kan lægge – og jo mere du kan minimere banklånets andel – desto bedre ser regnestykket ud over tid.

Har du friværdi i din helårsbolig, kan det i øvrigt være en god idé at undersøge, om et tillægslån her vil give en billigere samlet finansiering. Og husk at budgettere med omkostninger ud over selve købesummen: tinglysning, advokat og eventuelle istandsættelsesudgifter udgør tilsammen en betragtelig sum.

Løbende udgifter

Udover udgifterne til selve lånet er der en række variable og faste udgifter, der skal med i budgettet:

• Ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat er de to store, lovpligtige poster.
• Forsikringer til sommerhuset er uundværlig.
• Forbrug (el, vand og varme) løber op, selv når huset ikke benyttes.
• Renovation og afløb- enten til kloak eller septiktank.
• Transport til og fra sommerhuset er en udgift, der let overses, men over et år hurtigt kan blive til et pænt beløb, især når man til dagligt bor langt fra sommerhusområdet.
• Vedligeholdelse og renovering er ofte den udgift, der overrasker mest. Facader, vinduer og træværk skal males regelmæssigt - typisk hvert femte år - og ældre sommerhuse kan have skjulte behov, der først viser sig, når man er i gang.

Det kloge råd er at lægge et fast månedligt beløb til side til vedligeholdelse og uforudsete udgifter ved køb af sommerhus. Et ældre sommerhus kan have charme, men et nyere hus kan til gengæld betyde lavere driftsomkostninger og mere forudsigelig økonomi.

Udlejning - Sådan tjener du på dit sommerhus

Et af de stærkeste argumenter for at investere i sommerhus er mulighederne for at tjene penge på lejeindtægter ved at udleje sommerhuset. Danskerne – og ikke mindst de tyske turister – efterspørger løbende feriehuse, og i de rette sommerhusområder kan man med få ugers udlejning om året dække en stor del af de løbende udgifter.

Udlejning kan enten ske privat eller via et udlejningsbureau. Vælger du et bureau, der indberetter til Skat, er reglerne mere gunstige: I 2026 kan du have en lejeindtægt på 50.200 kr. som bundfradrag, hvorefter du kun skal betale skat af 60 % af det overskydende beløb. Lejer du ud privat uden bureau, er bundfradraget lavere – 13.800 kr. i 2026.

Det er altså ikke uden grund, at mange sommerhusejere foretrækker at gå via et bureau: skattefordelen overstiger typisk den provision, bureauet tager. Vil du gøre dit hjemmearbejde grundigt, kan du bede om at se sælgers udlejningsregnskaber tre år tilbage, inden du køber.

Skatteregler - her er de gunstige forhold

Skattemæssigt er sommerhuse behandlet forholdsvis lempeligt i det danske system, og det er en af de vigtigste grunde til, at fast ejendom over tid kan være en fornuftig investering:

• Avancen ved salg er skattefri i langt de fleste tilfælde – en fordel aktier ikke byder på.
• Renteudgifterne er fradragsberettigede, hvilket sænker den reelle finansieringsomkostning.
• Lejeindtægter beskattes gunstigt med de ovenfor nævnte bundfradrag og 60 %-reglen.

Det er tilladt at eje to sommerhuse. Bruges begge regelmæssigt og er de ikke placeret umiddelbart ved siden af hinanden, vil en eventuel avance ved salg typisk være skattefri. Det giver muligheder for dem, der ønsker at sprede deres ejendomsportefølje.

Vær dog opmærksom på, at du ikke kan anvende virksomhedsskatteordningen på et sommerhus – det gælder, selv hvis du udelukkende lejer det ud.

Beliggenheden - nøglen til et godt afkast

Intet er vigtigere for et sommerhus' udlejningspotentiale og langsigtede værdistigning end beliggenheden. Det er der mindst tre gode grunde til:

1. Beliggenheden afgør, hvor meget hus du får for pengene.
2. Den bestemmer i høj grad, om du rent faktisk bruger det.
3. Det sætter rammen for, hvor let det er at leje ud.

Nærhed til havet, skov, gode badestrande og infrastruktur er typisk de faktorer, der fastholder og øger en ejendoms attraktivitet. Bemærk, at kendte og eftertragtede sommerhusområder tit har billigere naboområder, hvor naturen er mindst lige så smuk – men priserne markant lavere. Det kan give god mening at kigge lidt bredere på landkortet, hvis drømmeområdet er for dyrt.

Husk også at tage stilling til, om du ønsker et område med liv om vinteren – med åbne butikker, gadelys og snerydning – hvis du overvejer at bruge huset hele året. Som pensionist har du nemlig mulighed for at bo i dit sommerhus, efter du har ejet det i ét år.

Risici og vedligeholdelse - det skal du have med i regnestykket

Sommerhusmarkedet er følsomt over for konjunkturerne. Et sommerhus er et luksusgode – og historien har vist, at det er noget af det første, der skæres fra i nedgangstider. Under finanskrisen i 2008 faldt priserne markant og nåede ikke for alvor at vende tilbage til niveau frem til 2019. Omvendt accelererede sommerhuspriserne voldsomt under corona-pandemien, da danskerne strømmede til markedet.

Det er altså muligt både at tabe og vinde stort på kort sigt. Som tommelfingerregel gælder det – som med alle investeringer i fast ejendom – at tidshorisonten er afgørende. Jo længere tid, du kan holde på huset, jo større er sandsynligheden for et positivt afkast.

Vedligeholdelse er en anden risikofaktor, der let undervurderes. Ældre sommerhuse kan skjule kostbare overraskelser sammenlignet med nye sommerhuse. Få altid udarbejdet en tilstandsrapport på husets stand og overvej at hyre en byggesagkyndig, inden du byder på et hus i dårlig stand.

Hvornår er et sommerhus en god investering?

At købe sommerhus er en god investering, når følgende betingelser er til stede:

Du har en lang tidshorisont. Priserne på ferieboliger er mere end firedoblet over de seneste 30 år på landsplan, men vejen derhen har ikke været lineær. Den, der køber til at beholde, har historisk set klaret sig godt.

Du vælger en attraktiv beliggenhed. En velbeliggende ejendom tæt på hav eller skov har det bedste udlejningspotentiale og den bedste værdifastholdelse.

Du vælger at leje sommerhuset ud. Selv få ugers udlejning om året kan dække en stor del af de løbende udgifter – og med de gunstige danske skatteregler er det helt lovligt at tjene penge på det.

Du forstår dine reelle omkostninger. Lån, skat, forsikring, drift og vedligeholdelse skal alle med i budgettet. Det, der ser billigt ud på overfladen, kan hurtigt blive dyrt, hvis der ikke er sat penge af til uforudsete udgifter.

Du bruger selv huset. En af de største fordele ved at investere i et sommerhus frem for eksempelvis aktier er, at du kan bruge sommerhuset og nyde din investering undervejs. Sommerhuset erstatter dyre ferieformer og giver en livskvalitet, som et aktiebrev aldrig kan matche.

Vil du alene se på bundlinjen og maksimere dit afkast, vil aktier sandsynligvis slå et sommerhus på lang sigt. Men for den, der ønsker en kombination af livskvalitet, stabil formuebevarelse og løbende lejeindtægt – og som er parat til den vedligeholdelse og de forpligtelser, et sommerhus medfører – kan det sagtens være en god forretning. Det kræver bare, at man køber med hjernen og ikke kun med hjertet.