Tilstandsrapport - den komplette guide til køber og sælger

Skal du sælge dit hus, er tilstandsrapporten en af de dokumenter, der fylder mest i en bolighandel - og med god grund. Den giver køber et reelt billede af boligens stand og skaber et fælles udgangspunkt for forhandlingerne. For sælger handler det om mere end gennemsigtighed: en tilstandsrapport er - sammen med en elinstallationsrapport - forudsætningen for at frigøre sig fra det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, som ellers hviler på sælgers skuldre efter overdragelsen.

Denne guide giver dig et samlet overblik over tilstandsrapporten: hvad den er, hvad reglerne siger, hvordan vurderingssystemet fungerer, hvem der bestiller og udarbejder den, hvad den koster, og hvornår det giver mening - eller ikke giver mening - at få en lavet.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er det skriftlige resultat af huseftersynet leveret af den beskikkede byggesagkyndige - en systematisk og grundig gennemgang af boligens synlige bygningsdele, der giver både køber og sælger et fælles faktuelt udgangspunkt for handlen.

Rapporten er ikke en garanti for, at der ikke findes fejl og mangler i boligen. Den beskriver bygningens tilstand sammenlignet med boliger af samme type og alder - den registrerer også synlige skader og tegn på skader, men kan ikke afdække skjulte fejl, der f.eks. et gemt bag vægge, under gulve eller på anden måde utilgængelige ved eftersyn.

Rapporten udarbejdes som led i huseftersynsordningen af en beskikket byggesagkyndig og består af tre dele:

1. Den sagkyndiges karaktergivning og beskrivelse af bygningsdelenes tilstand
2. Sælgers egne oplysninger og bemærkninger om kendte skader
3. Bygningskonstruktioner og oplysninger til brug for ejerskifteforsikring

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men den har en afgørende praktisk funktion. Sammen med en elinstallationsrapport er den en forudsætning for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring - og for, at sælger kan frigøre sig fra sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Det er en central forskel på at handle med og uden rapport - og for køber kan det betyde at undgå uforudsete udgifter i flere år efter huskøbet.

Tilstandsrapporter kan udarbejdes på huse, sommerhuse og i princippet ejerlejligheder. Ejerlejligheder er dog sjældent i praksis, da rapporten i det tilfælde skal dække hele ejendommens fælleseje - ellers er den ikke gyldig. Det gør det typisk uforholdsmæssigt dyrt og besværligt.

Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?

Den bygningssagkyndige gennemgår boligen og dens fysiske tilstand - ikke alt ved boligen. Det er vigtigt at kende grænserne for, hvad rapporten faktisk dækker, så du hverken som køber eller sælger handler på et forkert grundlag.

Følgende forhold er ikke omfattet af tilstandsrapporten:

• Elinstallationernes funktion og lovlighed - de behandles i den separat elinstallationsrapport
• Æstetiske og arkitektoniske forhold
• Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsestilstand
• Bagatelagtige forhold uden nævneværdig indflydelse på brug eller værdi
• Planløsning, indretning og boligens placering på grunden
• Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
• Inventar og hårde hvidevarer
• Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg
• Markiser og baldakiner
• Installationer og indretninger uden for selve boligen

Som sælger er du dog stadig ansvarlig for disse forhold. Opdager du noget, der falder uden for rapporten, skal du orientere køber klart og tydeligt. Ønsker du en vurdering af forhold, der ikke dækkes, kan du bede den bygningssagkyndige eller en anden fagmand om en separat vurdering.

Elinstallationsrapporten: boligens tekniske installationer under lup

Elinstallationsrapporten er den faste medfølger til tilstandsrapporten og dækker det område, den byggesagkyndige ikke må vurdere: boligens tekniske installationer på elsiden. Rapporten udarbejdes af et autoriseret elfirma efter et el-eftersyn og er - ligesom en tilstandsrapport - en forudsætning for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring.

Ved eftersynet gennemgår det autoriserede firma alle synlige elinstallationer og foretager stikprøvekontrol på stikkontakter, afbrydere og lampeudtag, hvor ledninger og forbindelser bag dækslet kontrolleres. Formålet er at afdække ulovlige elinstallationer - arbejde der ikke er udført af autoriserede fagfolk, installationer der ikke lever op til gældende sikkerhedskrav, eller ændringer der aldrig er blevet anmeldt og godkendt. Ulovlige installationer er ikke bare et teknisk problem: de kan i alvorlige tilfælde udgøre en brandrisiko og kan desuden give problemer med forsikringsdækning ved skader.

Elinstallationsrapporten bruger samme type karaktersystem som tilstandsrapporten med symboler, der angiver alvorlighedsgrad. Det er vigtigt at forstå, at rapporten - præcis som tilstandsrapporten — ikke er en garanti for, at der ikke findes skjulte fejl. Installationer bag vægge og under gulve, der ikke er synlige ved eftersynet, indgår ikke i vurderingen. Begge rapporter skal derfor læses som et oplyst udgangspunkt, ikke som en udtømmende tilstandsbeskrivelse.

Vurderingssystemet: grå, gul, rød og spørgsmålstegn

Siden 1. oktober 2020 benytter tilstandsrapporten et nyt vurderingssystem med fire symboler frem for de tidligere K-karakterer. Ændringen skete for at gøre rapporterne lettere at forstå for både sælger og køber og for at sikre, at eventuelle skader beskrives med standardtester frem for individuelle fagudtryk og forkortelser, der tidligere kunne gøre rapporterne svære at afkode.

• Grå (mindre alvorlige skader): Skader, der ikke påvirker bygningsdelens eller bygningens funktion. Svarer til det tidligere K1.
• Gul (alvorlige skader): Skader, der på længere sigt vil medføre funktionssvigt i bygningsdelen, og som kan have givet eller vil give følgeskader på andre dele af bygningen. Svarer til det tidligere K2. Som tommelfingerregel er en skade gul, hvis udbedring kan vente mere end to år.
• Rød (kritiske skader): Skader, der allerede har medført skader eller på kort sigt til medføre funktionssvigt, og som kan have givet eller vil medføre skader på andre dele af bygningen. Svarer til det tidligere K3. Er udbedring påkrævet inden for ca. to år, klassificeres skaden typisk som rød.
• Spørgsmålstegn (mulige skader): Forhold, der bør blive undersøgt nærmere for at afklare, om der reelt er tale om en skade, og i givet fald hvilken alvorlighedsgrad den har. Det svarer til det tidligere UN-symbol. Er du køber og vælger at overtage en bolig med et uafklaret spørgsmålstegn, bærer du selv risikoen for, hvad undersøgelsen måske afslører om den mulige skades omfang.

Skadebeskrivelserne angiver ikke, hvad det koster at udbedre en skade - en rød anmærkning behøver ikke nødvendigvis at være dyr at rette, ligesom en grå skade i visse tilfælde kan kræve en betydelig investering.

Hvem bestiller rapporten - og hvem laver den?

Det er sælgers ansvar at bestille tilstandsrapporten. Rapporten skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, og du finder alle registrerede sagkyndige via Boligsagkyndig.nu's konsulentsøgning.

Din lokale RealMægler kan formidle kontakt til et forsikringsselskab, der finder en bygningssagkyndig - men ejendomsmæglere må ikke formidle den direkte kontakt mellem sælger og sagkyndig. Det er altså sælgeren, der indgår aftalen med den bygningssagkyndige.

Den sagkyndige skal være fuldstændig uvildig. Som sælger har du pligt til at give adgang til alle dele af boligen, men du kan ikke påvirke eftersynets forløb eller resultater. Rapporten indberettes senest 14 dage efter gennemgangen, og gyldigheden løber fra indberetningsdatoen.

Pris og gyldighed

Siden 1. januar 2016 er maksimalprisreguleringen for tilstandsrapporter ophævet. Der er dermed ingen øvre grænse for, hvad en bygningssagkyndig kan opkræve, og prisen varierer fra udbyder til udbyder. Oveni selve vederlaget kan den sagkyndige tillægge et administrationstillæg, som Erhvervsstyrelsen opkræver.

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder fra indberetningsdatoen. Trækker salget ud, kan du inden periodens udløb få rapporten fornyet for yderligere seks måneder til reduceret pris - typisk et par tusinde kroner, men nogle udbydere inkluderer fornyelsen i den oprindelige pris. Fornyelsen sker ved kontakt til den sagkyndige, der udarbejdede den første rapport.

Hvornår udarbejdes der ikke en tilstandsrapport?

Der er tre situationer, hvor en tilstandsrapport typisk ikke laves:

1. Andelsboliger: Tilstandsrapporter gælder kun ved salg af ejerboliger. En andelsbolig udgår kun en andel af ejendommen, og en rapport ville kræve, at hele foreningen deltog og dækkede hele ejendommen. Det er sjældent aktuelt og forbundet med væsentlige udgifter.
2. Ejerlejligheder: En tilstandsrapport på en ejerlejlighed er kun gyldig, hvis hele bygningen og alle lejligheder medtages. I praksis er det sjældent rentabelt. Som sælger af lejligheden uden tilstandsrapport accepterer du 10 års ansvar for eventuelle fejl og mangler, men uden rapport vil det for køber være vanskeligt at bevise, hvornår en fejl er opstået. Er du køber af en ejerlejlighed uden rapport med lejlighedens stand, bør du tage en byggesagkyndig eller håndværker med på besigtigelsen, inden du skriver under.
3. Meget nedslidt bolig: Er huset eller sommerhuset i meget dårlig stand, fravælger sælgeren typisk tilstandsrapporten, dels fordi udgiften til rapporten kan udgøre en betydelig andel af ejendommens samlede værdi, dels fordi potentielle købere ofte vil have nedrivning i tankerne, hvilket betyder, at rapporten ikke har nogen reel værdi.

Hvad sker der, hvis rapporten er forkert?

En beskikket bygningssagkyndig har lovpligtig ansvarsforsikring, der dækker oversete fejl og mangler - det er en betingelse for selve beskikkelsen. Opdager du som køber eller sælger fejl i rapporten, bør du allerførst gøre den sagkyndige opmærksom på det, så vedkommende har mulighed for at rette forholdet, inden det udvikler sig til et problem.

Hvis den byggesagkyndige ikke vil påtage sig ansvaret for et tab, der er opstået som følge af fejl eller mangler i rapporten, kan du klage til Disciplinær- og Klagenævn for beskikkede bygningssagkyndige. Nævnet kan pålægge den sagkyndige at betale erstatning for dokumenterede tab. I tilfælde af alvorlig skade kan nævnet tildele påtaler, advarsler, bøder eller fratage retten til at virke som beskyttet byggesagkyndig. Afgørelser fra nævnet kan indbringes for domstolene.

Den sagkyndige kan ikke gøres ansvarlig for skjulte skader, der var umuligt at konstatere ved eftersynet. Som køber vil ejerskifteforsikringen normalt dække skaderne, som den sagkyndige ikke har registreret - men ikke alle købere tegner denne forsikring, og det bør du overveje nøje.

Gode råd, inden du bestiller en tilstandsrapport

• Overvej en førsynsrapport: En førsynsrapport koster typisk omkring 2.000 kr. og identificerer de fejl og mangler, der sandsynligvis vil fremgå af den endelige tilstandsrapport. Med den viden kan du vælge at udbedre de mest synlige skader, inden rapporten laves - og dermed reducere antallet af anmærkninger, der kan give potentielle købere betænkeligheder.
• Kend de klassiske skader: Ifølge Boligsagkyndig.ni er det primært taget, badeværelser og vinduerne, der går igen i tilstandsrapporter. Et nedslidt tag med dårlig inddækning, løse klinker på badeværelset og rådne vinduesrammer er fejl, der fylder i rapporten - og som ofte er relativt lette at udbedre, inden salget indledes.
• Sørg for ordentlig adgang: Den sagkyndige skal have adgang til alle dele af boligen - kælder, loft, udhuse og øvrige bygninger på grunden. Manglende adgang kan betyde, at bygningsdele ikke gennemgås, og det svækker rapportens dækning.
• Læs rapporten grundigt, inden du skriver under: Opdager du noget, du mener er forkert eller mangelfuld, skal du kontakte den sagkyndige med det samme. Det er langt nemmere at få rettet en fejl, inden rapporten er afleveret til køber, end at håndtere uenigheder under eller efter salget.
• Husk elinstallationsrapporten: Tilstandsrapporten dækker ikke elinstallationerne - det kræver en separat elinstallationsrapport udarbejdet af et autoriseret elfirma. Begge rapporter er nødvendige for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten er din tryghed i bolighandlen

En tilstandsrapport er ikke bare endnu et dokument i en i forvejen papiрtung bolighandel med både købsaftalen, tingbogsattest, ejendomsdatarapport og skøde. Den er det faktuelle fundament, som både køber og sælger kan stå på - og den er den direkte vej til ejerskifteforsikring og frihed fra det 10-årige mangelansvar, der ellers følger sælger efter overdragelsen.

Som sælger handler det om at gå ind i salget forberedt. Få overblik over boligens stand i god tid, overvej en førsynsrapport hvis du er usikker på, hvad eftersynet vil afdække, og sørg for at boligen er tilgængelig i alle kroge, når den bygningssagkyndige ankommer. Jo færre overraskelser i rapporten, jo bedre udgangspunkt for en tryg og smidig handel.

Som køber er en gyldig tilstandsrapport dit vigtigste redskab til at forstå, hvad du køber. Det giver derfor god mening at læse den grundigt, spørge ind til de gule og røde anmærkninger, og få afklaret alle spørgsmålstegn, inden du skriver under. Tegner du ejerskifteforsikring oveni, er du dækket for de skader, den sagkyndige ikke har kunnet se.

Din lokale RealMægler kender markedet, bolighandlens forløb og de lokale forhold, der kan have betydning for både pris og proces. Kontakt din lokale RealMægler og få en gratis salgsvurdering - så starter vi det rigtige sted.